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정책연구

정부의 부동산정책은 ‘폭격(bombing)’과도 같다.

 

 

Ⅰ. 문제인식

 

최근 한국 국민들의 주된 관심사가 ‘내 집 마련’이라는 것은 논란의 여지가 없다. 누구나 할 것 없이 주거의 안정을 추구하고 있는 것이 사실이다. 그러나 부동산 가격이 천정부지로 치솟고 있는 작금의 상황에서 서민들이 자신들의 집을 마련하기란 여간 쉬운 일이 아니다. 그에 따라 정부는 부동산가격의 상승으로 말미암아 발생되는 문제, 예컨대 시민의 주거 불안정과 부와 소득의 불평등 심화 등을 문제로 지가(地價) 및 임대료 안정, 즉 가격의 상승을 억제시키려는 부동산 정책을 시행하기에 이른다. 앞에서 언급된 문제들을 해결하기 위한 정부의 간섭은 과연 올바른 방향일까?

 

 

Ⅱ. 부동산가격 상승의 원인

 

경제원리에 입각하여 간단히 살펴보자. 만약 부동산 공급이 고정되어 있는 상황에서 수요가 증가하거나, 이와 반대로 부동산 수요가 고정되어 있는 상황에서 공급이 감소하게 되면 부동산가격은 상승하게 된다. 물론 현실에서 공급과 수요는 고정될 수 없지만 경제학적 가정 하에서 바라보면 그렇다는 말이다. 그렇다면 이러한 경제원리는 현실에서 어떻게 적용될 것인가?

 

ⅰ) 수요측면

 

먼저 수요 측면에서 바라보도록 하자. 수요에는 가수요(Imaginary Demand)와 실수요(Actual Demand)가 있다. 가수요란 ‘물가상승이 예상되거나 물자부족이 예상될 때 실제 수요가 없음에도 불구하고 발생하는 예상수요’이다. 쉽게 말해 가수요는 일종의 ‘투기(Speculation)’로 정의될 수 있다. 실수요는 가수요에 대립되는 개념으로써 ‘실제로 소비하기 위한 수요’이다.

 

 

실수요의 증가 원인으로는 핵가족화로 인한 주택수요의 증가 또는 제조업 및 서비스업의 성장으로 인한 공장, 업무용 및 사무실 수요 증가 등을 원인으로 볼 수 있다. 수요가 증가하게 되면 초과수요가 발생하게 되고 가격이 상승하게 된다. 이렇게 높아진 가격은 공급자 입장에서는 긍정적 측면으로 다가올 것이다. 즉 생산비용은 예전과 다를 것이 없으나 가격이 상승하니 수익성이 증대될 것으로 예상되어 종국에는 부동산의 공급이 증가하고 가격은 점차 하락하게 된다. 이는 모든 재화에 적용되는 원리이다. 그러나 우리가 한 가지 직시해야 될 점은 일반적으로 이전 가격 보다는 높을 것이라는 점이다.

 

 

결론적으로 실수요가 증가하게 되면 소비자가 선호하는 재화인 부동산의 공급이 증가하면서 가격도 어느 정도 하락하게 되고, 이는 부동산시장의 효율적인 자원배분을 충족하는 결과에 이르게 된다. 환언하면 실수요는 가격이 조금 상승한다손 치더라도 소비자들이 선호했던 것이므로 큰 문제가 되지 않고, 정부가 시장에 간섭하지 않았다면(Unhampered Market) 장기적으로 보았을 때 부동산시장의 가격은 하락하게 된다. 이렇게 시장의 원리는 자원의 효율적인 배분을 달성하고 소비자들의 주권을 보호한다. 그렇다면 현재 한국의 실정과 같이 과도한 부동산가격의 상승 원인은 무엇인가?

 

 

문제는 가수요에 대한 그릇된 인식과 정책에 있다. 일반적으로 정치인, 관료, 다수의 경제학자, 그리고 일반대중까지 가수요, 즉 투기가 부동산가격을 과도하게 상승시킨다고 주장한다. 그에 힘입어 정부는 투기 억제 정책, 예컨대 택지소유상한제, 토지과다보유세, 토지초과이득세, 나대지세 등을 시행하고 있는 실정이다. 필자는 이러한 투기 억제 정책이야말로 급등하는 부동산가격의 근본적인 원인이라고 보고 있다.

 

 

투기 혹은 투기가의 역할은 무엇인가? 첫째, 투기는 미래가치 변동에 따른 위험을 떠맡는다. 둘째, 현재 시점과 미래 시점 간 가격변동의 폭을 줄여 주어 가격을 안정화 시키고, 효율적인 자원배분을 달성한다. 마지막으로 미래가치를 현재에 전달하는 신호기능을 한다. 만약 투기가 활성화 되어 있지 않다면 가격이 급등하는 것뿐만 아니라 재화도 부족해질 것이다.

 

 

투기의 형태 중 우리가 가장 단편적으로 살펴 볼 수 있는 사례는 농작물에 대한 밭떼기이다. 프랑스의 경제평론가였던 프레데릭 바스티아(Claude Frederic Bastiat)는 그의 논문집에서 이에 대해 쉽게 기술하고 있다.

 

“기업들은 자기 자신의 이익을 위해서 기후의 변화를 연구해야 하고, 매일매일 곡물의 생장상태를 확인해야 하며, 세계 곳곳에서 들어오는 보고서를 확인해야 하고, 미래를 예측하는 등 자신의 행위를 결정하는 데 최대의 주의를 기울이지 않을 수 없다. 기업들의 최대 관심사는 가장 싼값에 사서 모든 비용을 축소하고, 가장 작은 노력으로 가장 큰 결과를 얻어내는 것이다.”…(중략)…“기업들이 이 지역에 식량을 분배하는 기준은 가격이다. 식량가격이 가장 높은 곳, 즉 가장 식량의 귀한 곳부터 그 배급이 시작된다. 이 방법보다 배고픈 자의 욕구를 잘 충족시켜 줄 수 있는 방법은 없다.”

 

한국사회에서는 기업가들은 물론, 중간상이나 부동산 시장에서의 투기가들 그리고 밭떼기를 하는 유통업자들까지 재화의 가격을 높이는 주범이라 비난받고 있다. 그러나 시장에서 이들만큼 이로운 존재도 없을 뿐더러 비난받을 하등의 이유가 없다. 그들은 자신의 비용과 시간을 투자하여 미래에 있을 이윤획득에 대해 예측을 한 것이고, 그 만큼의 위험부담도 자신들이 부담하기 때문이다. 그렇다면 정부의 인위적인 투기 억제 정책은 왜 올바르지 못한 것일까?

 

 

여기서 직시해야 될 점은 투기는 재정거래, 즉 차익거래와 조금 상이하다는 점이다. 투기와 차익거래 두 가지 모두 차익을 얻기 위한 행동이지만 투기는 불확실성과 위험성을 내포하고 있으므로 결과적으로 손실을 볼 수 있다. 그에 반해 차익거래는 확실성을 가지고 있고 위험성을 내포하지 않으므로 손실을 볼 수 없다. 자유시장(Unhampered Market)에서의 차익거래는 투기와 마찬가지로 우리 사회에 이로운 역할을 한다.

 

 

그러나 정부의 간섭에 의한 차익거래는 이와는 그 양상이 조금 다르다. 주택시장에 있어 정부의 개입에 의한 차익거래, 즉 인위적인 차익거래의 대표적 형태는 다름 아닌 분양가 상한제, 또는 최고가격제이다. 이는 정부가 분양가를 시장가격(Equilibrium Price)보다 낮은 가격으로 조정해 놓는 것을 의미한다. 단편적으로 보았을 때 이는 서민의 주거 불안정을 해소할 것처럼 보인다. 그러나 역설적으로 이와 같은 정부의 결정은 국민들로 하여금 유사 투기행위를 조장하는 결과를 초래할 뿐만 아니라, 공급자들 입장에서 큰 수익성을 기대할 수 없으므로 주택의 공급량이 감소하게 되고 결과적으로 가격이 상승하게 된다.

 

 

일부 경제학자들은 상품이나 주식에 대한 투기의 긍정적 역할은 어느 정도 인정한다. 하지만, 특히 부동산시장에서 만큼은 투기에 대한 부정적인 시각을 떨쳐버리지 못하고 있다. 그러한 근거로는 ‘토지의 공급이 고정되어 있으므로 공급측면에서 한계가 있기 때문’이라 주장한다. 그러나 토지의 공급은 고정되어 있지 않고 다른 재화와 마찬가지로 공급법칙이 적용된다. 물론 전체 토지의 면적은 고정되어 있으나, 우리는 용도별 분석을 통해 토지를 이용가능하다. 예를 들어 주택에 대한 수요가 증가하여 가격이 상승하면 건설업자들은 기존에 공장부지로 사용되던 토지를 주택부지로 변환시킨다는 것이다. 현실을 적절히 분석하기 위해서는 유연한 사고방식이 필요한 부분이다.

 

 

ⅱ) 공급측면

 

부동산 시장에서의 공급부족의 직접적인 원인은 임대료 및 임대기간 규제, 분양가 상한제, 용도 제한, 그리고 고도 및 고층 제한 등 정부의 규제라고 보는 것이 가장 올바르다. 단편적으로 살펴보았을 때, 이러한 정부의 정책들은 서민들의 주거안정을 보장하고 세입자들의 권익을 보호하는 것처럼 보인다. 그러나 오히려 주택가격을 상승시키고 부동산시장의 균형을 깨트려 부정적인 결과를 초래할 뿐이다.

 

 

전월세 시장을 살펴보자. 상기에서 언급한 정부의 규제로 말미암아 최근 추세, 예컨대 가격상승의 가능성 하락으로 인한 주택 구입의 감소, 소유에서 주거개념으로의 인식 전환, 그리고 환금성 등을 이유로 전세의 수요가 증가하게 되었다. 이와 동시에, 이자율 하락과 여러 규제로 전세시장에서 공급은 감소하고 전세가 월세로 전환되는 경우가 부지기수로 늘어나게 된다. 이로 인해 초과수요가 발생하게 되고 종국에는 전세가격이 상승하게 된다. 이러한 현상은 고스란히 월세시장에까지 영향을 미치게 되는데, 전세의 공급의 감소로 인해 월세의 수요가 증가하지만 공급이 수요를 따라가지 못해 초과수요가 발생하게 되므로 월세 시장에서의 가격 또한 대폭 상승하게 되어 결국 정부가 달성하고자 했던 목표와 상반된 결과가 나타나게 된다.

 

임대료 규제의 폐해에 대해 조금 더 알아보도록 하자. 임대료 규제의 주요한 목적은 서민들의 주거비용에 대한 부담을 감소시키기 위한 것이다. 그러나 단기적인 문제로는 첫 번째, 집주인의 취향에 맞지 않는 사람들은 집을 구하기가 굉장히 힘들어진다. 두 번째, 주택시장에 암시장이 발생하여 오히려 규제가격 이상으로 거래되는 경우가 발생한다. 마지막으로 주거환경의 질적 하락이 뒤따른다. 그로인해 세입자들은 초과비용을 부담하는 경우가 발생하거나 서민임대주택의 슬럼화가 발생하여 소비자 주권이 제대로 보호 받지 못하는 상황이 일어난다.

 

장기적인 문제로는 첫 번째, 건물주들은 자신이 소유한 주택이 규제를 받는 상황 하에서는 수익성이 나지 않을 것으로 판단한다. 따라서 그러한 주택의 용도를 규제받지 않는 형태로 변환하여 서민임대주택의 공급이 감소하게 된다. 그로 말미암아 임대주택의 부족이 심화되며 결과적으로 임대료가 폭등하게 될 것이다. 추가적으로 이러한 용도의 변경, 개조는 물가를 폭등시키는 결과를 초래한다. 임대료 규제의 위력은 폭격과 동일하다.

 

임대기간 규제도 마찬가지이다. 만약 정부가 임대기간을 규제하게 되면 소유주입장에서는 계약기간 동안 임대료를 상승시키는 것이 불가능해지므로 결과적으로 가격 상승 폭이 커지게 된다.

 

 

Ⅲ. 결론

 

부동산 시장에 대한 정부개입 즉, 부동산정책은 오히려 지가 상승의 근본적인 원인이다. 만약 정부의 개입이 없었다면 부동산 가격의 안정과 효율적인 생산이 달성되고, 서민들의 주거안정은 더욱 효율적으로 이루어졌을 것이다. 물론, 정부의 공공임대주택의 공급이 부동산가격의 하락 및 안정에는 도움을 준다. 그러나 정부는 주택의 실수요를 정확히 파악할 수 없으므로 소비자들의 욕구에 비해 과도한 공급을 초래할 수 있으므로 자원의 비효율성을 초래한다. 그렇다면 해결책은 무엇인가?

 

언제나 그렇듯이 해결책은 간단하다. 바로 정부의 간섭을 배제하고 부동산시장을 자유화하는 것이다. 자유시장에서는 소비자들의 선호와 생산자들의 기회비용이 반영되어 자연스럽게 가격을 형성한다. 만약 일시적인 공급부족이 발생하더라도 종국에는 공급이 균형을 이룰 것이다. 따라서 필자는 모든 부동산시장에 대한 정부의 간섭정책을 비판하는 바이다.

 

글: 박창수 자유당 상임위원

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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